С 1 января 2026 года в России начнется снижение компенсаций для банков по программе льготной ипотеки. Это вызовет серьезные изменения на рынке недвижимости, и потенциальным покупателям жилья стоит быть внимательными.
Как поддержка со стороны государства влияет на ипотечные кредиты?
Существующая схема компенсаций позволяет заемщикам оформлять ипотеку по ставке 6%, при том что рыночная ставка значительно превышает эту цифру. Государство помогает банкам, покрывая разницу между льготной и рыночной ставками, что делает кредиты более доступными для людей с низким доходом.
В начале 2025 года, когда интерес к льготной ипотеке упал, Минфин увеличил размер надбавки, позволяя банкам получать до 18 процентных пунктов. Это помогло увеличить объем выданных кредитов до рекордных значений. Однако с осени стабилизация рыночной ситуации привела к снижению компенсаций. В сентябре объем выдачи упал, и кредиторы стали более осторожными.
Изменения, которые стоит ждать в 2026 году
Несмотря на то что до конца 2025 года условия оставлены прежними, с 1 января банки будут получать меньшие компенсации — для новостроек это будет ключевая ставка плюс 2 процентных пункта, а для частного строительства — плюс 2,5.
Для банков это означает снижение доходности, и они могут начать искать способы компенсировать потери. В частности, это может привести к увеличению первоначального взноса. Если сейчас покупка квартиры за 8 миллионов рублей требует примерно 1,6 миллиона в качестве первоначального взноса, то в скором времени эта сумма может возрасти до 2-2,4 миллионов рублей.
Также банки будут внимательнее проверять платежеспособность заемщиков, что приведет к более строгим требованиям при рассмотрении заявок.
Как это скажется на рынке жилья?
Сложности в получении ипотеки неизбежно отразятся на спросе. Особенно ощутимо это будет на первичном рынке, который в значительной мере зависит от государственных программ. Застройщики могут столкнуться с замедлением продаж, что может вынудить их снизить цены или предложить альтернативные схемы, такие как длительная рассрочка и аренда с правом выкупа.
Конечно, резких падений цен не прогнозируется, но адаптация рынка — неизбежна. Эпоха льготной ипотеки подходит к концу, и тем, кто размышляет о покупке жилья, полезно понимать, что условия становятся только более жесткими.
