Был бы «Апекс», а CAPEX найдется: один из старейших БЦ Воронежа будет реконструирован новыми собственниками
Как стало известно «Ъ-Черноземье», один из старейших деловых центров Воронежа — «Апекс» на улице Платонова — сменил собственника. Объект, ранее принадлежавший ГК «Мегион» девелоперов Бориса и Алексея Нестеровых, выкупила группа инвесторов с участием Ильи Анохина, Антона Евсеева и Александра Балбекова. Стороны от комментариев воздерживаются, сделка по активу, который пять лет назад купили за 81 млн руб., оценивается в порядка 220 млн руб. Эксперты и участники рынка отмечают, что БЦ, находящийся на стадии реконструкции, требует дополнительных капитальных вложений (CAPEX) в еще не менее 200 млн руб.
Как сообщили «Ъ-Черноземье» несколько источников на рынке коммерческой недвижимости Воронежа, структуры господ Нестеровых уже передали бизнес-центр (БЦ) новым собственникам. По информации «Ъ-Черноземье», речь идет о бенефициарах ООО «Актив», владеющих в областном центре также ТЦ «Небо». Среди них бизнесмены Антон Евсеев (сын экс-депутата облдумы Александра Евсеева), Илья Анохин, Александр Балбеков (сын главы Бобровского района Анатолия Балбекова), Дмитрий Суховерхов (сын бывшего вице-губернатора Воронежской области Вадима Суховерхова) и Алексей Ивченко. Сделка уже закрыта, ее условия не раскрываются. Продавец и покупатель предпочитают воздержаться от комментариев.
Площадь делового центра составляет около 5,3 тыс. кв. м. В данный момент в нем идут работы по реконструкции. Объект ориентирован на арендаторов сегмента офисной и сервисной недвижимости. Базовая ставка аренды заявлена на уровне 1,3 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. Ввод здания в эксплуатацию после ремонта запланирован на 1 июня 2026 года.
Директор департамента управленческого консалтинга «Деловой профиль» Владимир Поклад полагает, что прямая сделка купли-продажи бизнес-центра в 2025 году могла быть заключена в диапазоне 160–200 млн руб.:
«Рыночная стоимость аналогичных объектов класса В+ в центре Воронежа на конец 2025 года оценивалась в 67–82 тыс. руб. за 1 кв. м, что при площади 5,3 тыс. кв. м формирует теоретический диапазон 355–435 млн руб. за здание без учета состояния. Не стоит забывать, что на момент сделки объект находился в стадии реконструкции с неопределенностью по срокам и бюджету завершения работ, что сформировало дисконт к стоимости готового актива».
Основным риском для инвестора эксперт называет возможную задержку ввода и превышение бюджета реконструкции: каждые дополнительные 50 млн руб. увеличивают срок окупаемости на 0,6–1 год, а шестимесячная задержка ввода может сдвинуть точку безубыточности примерно на год.
Директор по строительству воронежской компании «ПСТ Сервис» Максим Романов считает, что исходя из площади и расположения объекта его стоимость вряд ли превышала 300 млн руб., однако с учетом длительного простоя возможна продажа с дисконтом до 220 млн руб. «по верхней планке возможной экспертной оценки». По мнению господина Романова, объем инвестиций в реконструкцию запуска проекта составит еще не менее 200 млн руб.
Он также отмечает, что планировочные решения здания включают значительный объем неполезных площадей, а инвестору предстоят существенные вложения в модернизацию инженерных коммуникаций и пересмотр технических условий по электро- и водоснабжению. Здание возводилось более 20 лет назад, и исходные мощности могли не соответствовать современным требованиям эксплуатации.
Подробнее об этом — в публикации «Ъ-Черноземье».
